תקציר לממהרות: האם באמת כדאי לקנות דירה עכשיו?
מחירי הדיור והריביות העולות הופכים את רכישת הדירה הראשונה לאתגר מורכב מאי פעם עבור זוגות צעירים. כדי לקבל החלטה מושכלת, חובה להבין את המספרים: תזדקקו למינימום 25% הון עצמי, ועוד כ-5% עבור הוצאות נלוות. הבנק יגביל את ההחזר החודשי לעד שליש מההכנסה הפנויה שלכם. הפתרון למחירי השיא אינו בהכרח ויתור על החלום, אלא חשיבה יצירתית – כמו רכישת דירה קטנה יותר להשקעה שתבנה לכם יציבות הונית לקראת דירת המגורים העתידית.
רכישת דירה בישראל, בטח בעשור האחרון, היא אחד מהאתגרים הפיננסיים המשמעותיים ביותר שזוגות צעירים עומדים בפניהם. מצד אחד, מחירי הדיור במגמת עליה מתמדת, הריביות גבוהות ואין צפי מתי יירדו, וגם הדרישות להון עצמי מוסיפות ללחץ הכלכלי. מצד שני, השאיפה לבסס בית יציב משותף עם בן או בת הזוג ולהפסיק לשלם שכר דירה לאחרים קורצת לזוגות רבים. מה גם שהמחירים כאמור כל הזמן עולים והחשש לפספס את הרכבת רק הולך ומעמיק. אז איך תוכלי להחליט אם זה הזמן הנכון עבורך לרכוש דירה? הנה כמה דברים שיש לקחת בחשבון לפני החלטה שכזו.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה בישראל?
כחלק מההחלטה שלך בנוגע לרכישת דירה, אחד הגורמים המרכזיים שעלייך לקחת בחשבון הוא גובה ההון העצמי. ברמת המאקרו, כלומר ללא סייגים וכל מיני מקרים ספציפיים, במידה ומדובר בדירה ראשונה ויחידה בישראל, הבנק ידרוש ממך לפחות 25% מערך הדירה כהון עצמי. שאר המימון (כלומר עד 75%) יינתן כמשכנתא. לדוגמה, אם את מעוניינת לרכוש דירה בשווי 2 מיליון ש”ח, את תזדקקי להון עצמי של לפחות 500,000 ש”ח.
סטטוס קודם: האם יש לך או לבן/בת הזוג דירה?
דבר נוסף שחשוב שתכירי הוא הסטטוס הקודם שלך ושל בן או בת הזוג בנוגע לדירות. למשל, אם יש לך דירה רשומה על שמך מלפני הנישואין, הדבר עשוי להשפיע על זכויותיך לקבל משכנתא, מס רכישה והטבות אחרות. במצב כזה, המדינה עלולה לראות בך כמי שכבר רכשה דירה, וזה עלול להשפיע על גובה המס שתידרשי לשלם או על גובה המימון שתוכלי לקבל מהבנק. כמו כן, חשוב לדעת שזוגות אשר להם יש דירה אחת, ייחשבו לעיתים כבעלי דירה שנייה, מה שיכול להקשות על קבלת תנאים מיטביים במשכנתא או בהטבות מס.
לעומת זאת, אם לאף אחד מכם אין דירה הרשומה על שמכם, ואתם כבר נשואים, אתם תיחשבו כ”רוכשי דירה ראשונה”, וזכויותיכם עשויות להיות טובות יותר.
בכל מקרה, חשוב לבדוק את הסטטוס המשפטי של הדירה ולהבין כיצד הוא ישפיע על התהליך הפיננסי הכולל של רכישת דירה חדשה, לבחון אפשרויות עם יועצי משכנתאות והעיקר – לא לתת לזה להרחיק אותך מרכישת נכס בישראל. בין אם למגורים ובין אם להשקעה.
הוצאות נלוות ברכישת דירה: מעבר למחיר הנכס
ישנם דברים נוספים שיש לקחת בחשבון כהוצאות נלוות הקשורות לרכישת הדירה. למשל שכר טרחה לעו”ד, ליועצת המשכנתאות, למעצבת הפנים במידת הצורך, אגרות למיניהן, תיווך, שמאות – כל אלו הן הוצאות שאת צריכה לקחת בחשבון מעבר להון העצמי אותו את מציגה מול הבנק. כלומר, ההוצאות האלו לא כלולות במשכנתא מהבנק. כללי אצבע בעולם הנדל”ן מדברים על בערך 5% משווי הנכס להוצאות נלוות שכאלו, אך כמובן הכל תלוי במצב הנכס, האם מדובר בנכס יד 1 או יד 2 וגם תלוי מה הסטנדרט שלך.
| מרכיב התקציב | אחוז מערך הנכס (הערכה) | מקור המימון |
|---|---|---|
| הון עצמי מינימלי (דירה יחידה) | 25% | חסכונות אישיים ועזרה מהמשפחה |
| מימון בנקאי (משכנתא) | עד 75% | הלוואה מהבנק כנגד שיעבוד הנכס |
| הוצאות נלוות (עו"ד, תיווך, מיסים) | כ-5% | הון עצמי (לא נכלל במשכנתא) |
משכנתא לזוגות צעירים: איך לחשב את ההחזר?
אחרי שסגרנו את הפינה של ההון העצמי, בואי נדבר על המשכנתא. כאמור, אם זוהי דירתכם הראשונה והיחידה, תוכלו לקבל מימון מהבנק עד לגובה של 75% מערך הנכס. כלומר, אם נישאר עם הדוגמא של דירה בשווי 2 מיליון ש”ח – תוכלי לקבל משכנתא של 1.5 מיליון ש”ח.
יחד עם זאת, יש פרמטר נוסף וחשוב עוד יותר בכל הנוגע לגובה המימון אותו ניתן לקבל מהבנק. הפרמטר הזה נקרא: גובה ההחזר. הבנק יאפשר לכם לקחת משכנתא עד כשליש מההכנסה נטו המשותפת שלכם, שזה מה שנכנס לבנק כל חודש פחות הלוואות שאתם משלמים, אם קיימות כמובן.
לדוגמא, אם אתם מרוויחים יחד 25,000 ש”ח נטו לחודש, ההחזר החודשי המקסימלי שיורשה לכם יהיה בערך 8,000 ש”ח. כמובן, אם יש לכם הלוואות קודמות, ההכנסה הפנויה לצורך משכנתא תקטן, ולכן כדאי להתחשב גם בפרמטר זה.
חייבת להיות הלימה בין סכום המשכנתא הרצויה לבין ההחזר החודשי שהבנק יאפשר כי הם אתם מרווחים יחד סכום נמוך או שיש להוריד מההכנסה שלכם החזר גבוה של הלוואות שמקטינות את הנטו, הבנק לא יאפשר לכם לקחת את המשכנתא הרצויה או שיסרב או שידרוש ערב. ערב צריך להיות מדרגה ראשונה וחייב גם להשתתף בהחזר החודשי ולכן גם לו יעשה הבנק בחינת הכנסה אך יתחשב רק ב- 50% מהכנסתו.
ערבויות והערכת הנכס
אם עמדתם בכל התנאים הכלכליים של הבנק, ישנו פרמטר נוסף שהבנק מסתכל עליו והוא הנכס עצמו. תצטרכי להראות שהנכס שאת רוכשת עומד בסטנדרטים של הבנק. שמאי או שמאית שאושרו מראש על ידי הבנק יגיעו לבדוק ולהעריך את הנכס ואת שוויו. אם הנכס לא עומד בדרישות הבנק (למשל, בעיות משפטיות או מבנה לא תקין), ייתכן שהבנק לא יאשר את המשכנתא.
בטחונות לצורך קבלת המשכנתא
אז יש הון עצמי, הנכס עבר את הבדיקות של הבנק והנה אושרה לכם משכנתא – עכשיו הגיע זמן הביטחונות.
אלו מסמכים נוספים שהבנק ידרוש כמו למשל ביטוחים, אישורים ממשלתיים, אם הרכישה מקבלן תצטרכו להביא מסמכים מהקבלן לפי דרישת הבנק וכו’. בנכסים מסויימים לפעמים הבנק יסרב לתת משכנתא מחשש עתידי. למשל סיטואציה בה הבנק יצטרך לממש את הנכס והוא חושש שמא לא יצליח למכור אותו בקלות.
דירה למגורים או להשקעה? מה הכי נכון עבורך?
להיות בעלת נכס הוא חלום גדול, אך יכול להיות שכדאי להתחיל בצעדים קטנים. במקום להשקיע בדירה יקרה שתכביד עליכם כלכלית, כדאי לשקול רכישת דירה קטנה יותר להשקעה, שתניב הכנסות משכירות שיעזרו לכם לכסות את ההחזר החודשי. כך, תוכלו עם השנים לבנות יציבות כלכלית, לשפר את ההכנסה החודשית שלכם כזוג ובמקביל להתקדם לדירה גדולה יותר שתתאים לצרכים שלכם בעתיד וגם תוכלו לעמוד טוב יותר בתשלומים עליה.
איך להחליט אם זה הזמן הנכון?
ההחלטה אם לקנות דירה אינה פשוטה ותלויה בגורמים רבים: מהמצב הכלכלי שלך ושל בן או בת הזוג, ועד התחזיות הכלכליות בשוק הנדל”ן. בסופו של דבר, כדאי לבדוק היטב את מצבך הכלכלי, להבין כמה את מוכנה להשקיע, ולבחון את התוכניות לעתיד.
אז לסיכום: קניית דירה לזוג צעיר - כן או לא?
רכישת דירה היא אתגר משמעותי לזוגות צעירים, במיוחד לנוכח מחירי הדיור והריביות הגבוהות. אך עם תכנון נכון, מחשבה לטווח ארוך, ובחירה מושכלת, תוכלי להגיע לדירה המתאימה לך ולהתחיל לבנות את העתיד הכלכלי המשותף שלך ושל בן או בת הזוג בצורה בריאה.
חן פדידה-מזור
יועצת משכנתאות ומימון, מעל 20 שנה בתחום הביטוח והפיננסים וב- 5 שנים האחרונות גם יועצת משכנתאות. מלווה אנשים בעסקה הכלכלית הגדולה והיקרה ביותר בחייהם – רכישת נכס.
שאלות נפוצות על זוגות צעירים ונדל"ן
כמה הון עצמי צריך לקניית דירה ראשונה?
החוק בישראל קובע שברכישת דירה יחידה (ראשונה) הבנק רשאי להעניק מימון של עד 75% משווי הנכס. המשמעות היא שאתם חייבים להביא מהבית לפחות 25% הון עצמי. חשוב לזכור שהון זה אינו כולל את ההוצאות הנלוות (מס רכישה, עו”ד, תיווך) שעבורן תצטרכו להכין תקציב נפרד.
מהן ההוצאות הנלוות ברכישת דירה וכמה הן עולות?
הוצאות נלוות כוללות שכר טרחת עורך דין (כ-0.5%-1.5%), דמי תיווך (אם יש, כ-2%), עלות שמאי מקרקעין, פתיחת תיק משכנתא ועלויות מעבר/שיפוץ קל. כלל האצבע הוא לשריין כ-5% עד 8% משווי הנכס עבור הוצאות אלו, מאחר והבנק לא מכניס אותן לתוך סכום המשכנתא.
איך הבנק מחשב את ההחזר החודשי המקסימלי למשכנתא?
הבנק בוחן את ההכנסה הפנויה שלכם: ההכנסה נטו של שני בני הזוג, פחות הלוואות קיימות והתחייבויות קבועות. מתוך הסכום הזה, הרגולציה מתירה לבנק לאשר החזר חודשי של מקסימום 40%, אך בפועל הבנקים השמרניים יעדיפו לאשר החזר שעומד על כשליש (33%) מההכנסה הפנויה שלכם כדי להבטיח עמידה בתשלומים.
האם כדאי לזוג צעיר לקנות דירה להשקעה במקום למגורים?
עבור זוגות רבים שאין ברשותם הון עצמי המספיק לדירת חלומות באזור המרכז, רכישת דירה להשקעה בפריפריה היא אסטרטגיה חכמה. כך הכסף מושקע בנדל”ן, שומר על ערכו מול האינפלציה ומייצר הכנסה פסיבית משכירות (שמכסה את המשכנתא), בזמן שאתם ממשיכים לשכור דירה באזור שנוח לכם.